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中国房地产价格对产出和消费物价的影响

【摘要】:资产(房地产)价格、银行信贷与宏观经济,三者之间关系密切,资产价格波动会影响银行信贷,进而影响宏观经济,甚至引发经济衰退。相比于其他资产价格,房地产价格波动对银行信贷和宏观经济影响更大,它一方面可以改变其所有者的信贷能力,影响银行的信贷意愿与力度,另一方面,它也可以通过银行信贷渠道影响消费和投资。因而,房地产价格如何影响宏观经济,银行信贷在此过程中扮演何种角色,并且利率政策在房地产市场中以何种方式进行传导以及有效性如何,利率政策是否应该针对房地产价格进行调控,以及利率政策影响房地产价格的有效性如何都是目前学者及政策制定者关注的焦点。 本文以“中国房地产价格对产出和消费物价的影响”为研究对象,从以下5个方面进行了研究。首先,基于不同收入等级的家庭平均可支配收入、不同用途的商品房供给和销售情况,计算房价收入比,深入研究房地产市场供求特征以及市场价格关系失衡和供求结构失衡问题,并描述了房地产价格、银行信贷与开发投资和住房消费之间的关系,分析了房地产行业发展对经济增长的影响。其次,建立房地产价格与信贷约束的互动模型,探讨了房地产价格与信贷约束之间的互动关系,并采用Granger因果关系检验,检验了房地产价格与银行信贷之间的因果关系。第三,在一般均衡分析框架下,研究信贷约束、房地产价格和总产出的互动影响,并在此基础上检验了房地产价格通过银行信贷渠道,对产出和消费物价的影响。第四,实证检验了我国利率政策是否对房地产价格波动做出反应,以及房地产市场利率政策信贷渠道传导机制是否顺畅,并且检验了利率政策影响房地产价格的有效性。最后,检验了信贷约束下房地产价格波动对消费和投资的影响,深入分析了房地产价格上涨对宏观经济长期均衡增长的负面影响。 通过上述理论研究和实证检验本文得出以下结论: (1)目前,我国房地产市场需求大于供给,并且市场潜在需求巨大。市场价格关系失衡和供求结构失衡影响了房地产行业的健康发展。并且实践经验表明,房地产价格上升通过银行信贷影响房地产开发投资和家庭住房消费,进而推动经济增长。 (2)理论和实证检验说明我国房地产价格与银行信贷之间存在互动关系,表明银行信贷将放大房地产价格对宏观经济的冲击,验证了银行信贷在房地产价格波动对宏观经济冲击过程中扮演了重要角色。 (3)我国房地产价格通过银行信贷影响产出和消费物价。①理论模型研究表明:利率与房地产价格之间存在负相关关系,房地产价格与贷款价值比之间存在正相关关系,即随着贷款价值比的上升,房地产价格上升;房地产价格上涨,将推动产出增长;随着贷款价值比上升,利率对房地产价格的影响程度增大。②实证检验结果表明,房地产价格波动通过银行信贷渠道对产出的影响趋势性并不显著,而对消费物价的影响趋势性显著,随着我国房地产价格上涨,通货膨胀呈先上升,再下降,而后在此恢复上涨的态势。 (4)我国房地产价格将影响利率政策操作:利率政策对房地产价格波动作出反应,而且房地产市场利率政策信贷渠道传导机制并不顺畅。利率政策会影响我国房地产价格,但短期和长期的政策有效性存在差别。 (5)银行信贷约束下,我国房地产价格与家庭消费支出之间存在负相关关系,与企业固定资产投资之间存在正相关关系,而这会导致投资和消费结构失衡问题更加严重,加上房地产价格上涨导致银行信贷资金低效配置,以及房地产价格上涨导致资源配置失衡而引起的产业机构失衡,不利于实现经济长期健康增长。

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