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小区车库车位权属问题研究

【摘要】:2007年3月16日《物权法》通过,该法第74条规定了小区车库车位的权属。依据该条规定,法律允许当事人自由约定小区车库车位的权属,同时基于保护小区业主利益的目的,规定了占用业主公用道路或者其他场地的车库车位法定地归属业主共有以及业主对于小区车库车位享有优先权,小区车库车位应当优先满足业主的需求。《物权法》的规定,有利于小区车库车位产权的清晰化和明确化,便于定纷止争,维护社会稳定。同时有利于加强对小区车库车位产权的管理和利用,提高小区年库车位的利用率,增加开发商投资小区车库车位的积极性。但是该条规定相对而言过于原则,有待进一步的细化和完善。本文采用比较分析和实证分析的研究方法,从四个方面对于小区车库车位的权属问题作了深入的分析和论述。全文共分为四部分: 第一部分对于小区车库车位在法律上应当如何界定进行了深入的探讨。停车位不同于小区车库,停车位即居民住宅小区范围内不与房屋相连的露天停车区域,以及以房屋的一层部分或架空层部分为停车之用的停车区域。另外,本文所述的车库并不涵盖不附属于任何特定生活区域,为所有人或不特定社会公众提供停车服务的独立停车库。小区车库车位分为地面停车位、架空层停车位、地下车库以及防空车库四种类型,本文对这四种类型的车库车位进行了简要的介绍。 小区车库车位的法律性质的探讨,是小区车库权属确定的前提。各国对于构造上独立性的要求有所放松,向观念上的隔离转变。而且小区车库是为停放车辆修建,有独立的出入口,具有使用上的独立性,因而可以成为独立的物权客体。此外,小区车库车位与区分所有建筑物及小区土地使用权尽管有着千丝万缕的联系,但小区车库车位并非小区建筑物的从物,小区车库车位也并不必然地分摊了土地使用权。 第二部分对于小区车库车位的权属问题进行了介绍和比较分析。参看国外立法例,主要国家和地区对此问题立法规定也不一致,基本上可以分为小区车库车位作为业主共有、开发商所有和分类确定三种立法例。业主共有的立法例是在小区车库车位由业主共有的前提下,又采取由需要车库车位的业主取得专有权或者需要车库车位的业主缴纳一定费用享有排他性使用权两种做法;开发商所有的立法例规定车库车位属开发商所有,所有业主甚至是业主以外的人可以通过从开发商手中购买而取得车库车位。以上三种立法例各有利弊,各个国家和地区基于自身特定的房地产法律制度和现实状况,在设计符合自身特点的小区车库车位权利归属模式时,通过相关的制度安排尽可能地达到利益的平衡。 我国国内关于小区车库应当如何归属,观点不一,主要有业主共有、开发商所有、国家所有、约定归属等观点。本文在对各种学说介绍和比较分析的基础上,对我国小区车库车位应当如何归属进行了探讨。本文认为,小区车库车位既可以作为共有部分,也可以作为专有部分,应当区别不同类型的车库车位作出不同的选择。 第三部分对于小区车库车位权属确定的判断标准进行了评析。关于确定小区车库车位权属的判断依据,主要土地使用权标准、建筑用地容积率标准、建设成本标准以及建筑规划标准等几种说法。其中,建筑成本标准缺乏可操作性,而城市规划只能解决功能问题,不能解决权属问题,建筑规划无法作为小区车库车位权属的确定标准。土地使用权标准和容积率标准实质上相同,二者均具备可行性。而后者是前者的进化,实践中我们常常以容积率标准来代替土地使用权标准,因此以容积率为标准来确定小区车库车位权属比较适宜。 第四部分对于如何完善我国现有的有关小区车库车位权属的立法规定进行了初步的探讨。如上所述,我国《物权法》第74条明确了小区车库车位的权属,给予了当事人极大的意思自治的空间,符合我国市场经济的内在要求,具有一定的积极意义。同时强制性地规定了占用业主公用道路或者其他场地修建的车库车位归属业主共有。此外还规定了小区车库车位应当优先满足业主的需求,业主对于小区车库车位享有优先权。这些规定,有利于维护业主的利益,减少不必要的纷争。 由于小区业主与开发商相比,地位悬殊,对于小区业主权利如何实现,需要具体的规定予以完善。首先,对于开发商和小区业主的约定,应对约定的时间、方式作出细化规定。其次,对于业主的优先权,应当将其定性为既包括优先购买权,又包括优先承租权,且优先权的存续贯穿区分所有建筑物存续的始终。最后,对于“其他场地”应理解为小区业主共有的土地,既包括建筑基地,又包括建筑基地外小区的公共土地,当然也包括屋顶平台等类似场地。小区车库车位作为商品,原则上应当遵循房地产交易双方当事人的意思以确定其归属,但小区业主在房地产市场与开发商相比,由于信息不对称等原因,往往处于弱势地位,如果完全由双方约定来确定小区车库车位的归属,往往侵害的是小区业主的利益。因而必须加大法律对业主利益的保护,以维护交易的公平与公正,保障房地产市场的健康发展。

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