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论住宅小区会所所有权的归属

【摘要】:就自然属性而言,会所以一定的物理形态出现,主要表现为某一建筑物及其附属设施、设备,其功能在于为人们提供健身、娱乐、休闲及社交等服务。就社会属性而言,会所表现为一定的组织结构,即人们为了追求一定的共同价值而聚集到一起并举行各类活动,此时“俱乐部”实为更恰当的称谓。根据不同的标准,可将住宅小区会所分为不同的类型。从会所和小区内居住用房的关系来看,住宅小区会所可分为独立式、嵌入式和同商业街成群的组团式三种类型。从会所的服务对象来看,住宅小区会所可分为封闭式和开放式两种,后者又可以分为半开放式和全开放式两种。 近年来,与住宅小区会所相关的纠纷案件日渐增多,影响了会所行业的健康发展。在会所纠纷案件中,所有权纠纷为更深层次的矛盾。我国《物权法》并未明确会所的归属问题,学界对这一问题尚未达成一致意见,但大致形成了“一刀切”理论和区分理论两大派系。“一刀切”理论对住宅小区会所的具体情况不作具体的分析,而直接将住宅小区会所归于全体业主或者开发商。“区分”理论则根据一定的标准将住宅小区会所归于不同的民事主体,其具体标准包括公摊面积、房价构成、合同约定等。比较分析既有住宅小区会所归属的理论观点,我们可以发现,“一刀切”理论失之过于绝对,“区分”理论中的每一项标准又各有其缺陷。因此,本文主张在坚持区分的前提下采用综合性标准,依次考察房屋所有权登记、土地使用权登记、商品房销(预)售合同以及其他有关情况。 住宅小区会所所有权归属于开发商之时,该项权利并非绝对,而须受到业主使用权的限制。开发商应当按照商品房销(预)售合同约定及宣传广告履行保证业主的会所使用权,否则应承担相应的违约责任。开发商投资兴建会所,支付了相应的开发成本,若事后会所所有权归属于全体业主,则按照公平原则,开发商的此项投入应该得到有效补偿。开发商收回会所的建设成本主要通过业主支付会所对价或会所收益部分归开发商两种方式。

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