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住宅小区地下车位权属法律问题研究

【摘要】:司法实践中有关住宅小区地下车位权属的纠纷日渐增多,物权法及相关司法解释虽然为解决地下车位归属纠纷提供了法律依据,但在建设单位与业主没有约定的情况下,各地司法裁判却存在不一致之处。化解此类纠纷需深入考察住宅小区地下车位的建设初衷和依据。按照建设初衷和依据的不同,住宅小区地下车位大致可以分为两种,一种是开发商按照国家要求必须建设的地下车位,另一种是开发商自愿投建的地下车位。前者因为建设依据的特殊性,其用途也被固化,即为了提高地下人防工程的利用效率而对其进行改造而形成的车位,俗称人防车位。该类车位的本质特征在于国家委托开发商在开发住宅小区时一并帮助国家完成一定的人防工程,无论不动产登记部门是否允许人防车位初始登记给开发商、是否允许开发商将所有权转移登记给符合物权法限制性规定的购买人,都不妨碍开发商基于合法建造行为原始取得人防车位的所有权。将人防车位登记按所有权制度中的原始取得方式确定给开发商具有天然的合法性。后者既然是开发商自愿建设的车位,所以其权属理论上讲可以由开发商和业主自行约定,但是该类车位究竟属于业主的共有部分还是专有部分又存在争议。该类地下车位的权属认定不应单方面考虑建设方利益,而应当着重考虑投资方和使用方利益的同时兼顾建设方利益。将该类住宅小区地下车位做类型化处理,区分为专有车位和共有车位。并结合最新的《不动产登记暂行条例实施细则》,创设住宅小区地下车位权属登记制度,对业主共同共有的地下车位的登记方式作出明确规定,对建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋应予以一并申请登记并由房屋登记机构将其记载于房屋登记簿中。对于开发商所有的专有地下车位,首先可以由其向房地产产权管理机关申请地下车位所有权初始登记备案并提供相关法律文件;其次就是购买地下车位者和开发商应在地下车位交付使用后3个月内按规定到房地产交易管理部门办理地下车位产权过户手续,申领地下车位产权属性证件。登记制度对于解决车位权属纠纷,相信一定大有帮助。

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