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小区车库、车位的权利归属

【摘要】:本文从民法的角度对我国小区车库、车位的权属问题进行研究,共分为三个部分: 第一部分,关于小区车库、车位权利归属的现实问题及相关法律漏洞。尽管《物权法》对小区车库、车位的权利归属问题已经进行了规定,同时也为解决小区车库、车位的权属纠纷提供了法律依据。但是,由于我国《物权法》对关于小区车库、车位权属问题的规定过于原则化、缺乏实际的可操作性,相关的法律制度和法规又不够完善。因此,法院在解决这方面的纠纷问题时会面临很多的困难。本部分通过对小区车库、车位权利归属的案例分析,发现了关于小区车库、车位权利归属存在着一些现实问题,总体可归结为:开发商将原本属于业主所有的车库、车位再次卖给业主是否合法;一次性将多个车库、车位卖给同一个人是否符合“首先满足业主需要”的规定;地下车库是否属于业主共有的“其他场地”等。依据这些关于小区车库、车位存在的现实问题,由此体现了《物权法》第七十四条在实务中的漏洞和问题,以此问题为主题展开对本文的探讨。 第二部分,本部分通过对小区车库、车位权利归属的学术观点进行评析,及对世界各国关于小区车库、车位权利归属的相关立法经验进行借鉴,为我国小区车库、车位的权属研究提供立法经验。目前,我国学术界关于小区车库、车位权利归属问题的观点还不统一,主要有:业主共有说;开发商所有说;约定归属说等3种观点。通过对以上几种学说的比较和分析,对我国小区车库、车位权利的归属问题进行的深入探讨,以及在对美国、德国、法国、日本和我国台湾地区关于小区车库、车位权利归属的相关规定进行比较分析的基础上,探究其共同点和不同点。通过比较我们可以发现,无论是像美国这样的英美法系国家还是像德国、日本等这样的大陆法系国家,在解决小区车库、车位权利归属的问题时,都是以国家发展的历史、国情、习惯为基础,通过建筑物区分所有权理论对小区车库、车位的权属问题进行立法构造。因此,对我国小区车库、车位的权利归属进行探讨时,也要将这些情况考虑到之中,不能盲目的学习和借鉴,以便为我国小区车库、车位权利归属问题的立法研究提供方向。 第三部分,关于小区车库、车位权利归属问题的立法建议。本部分通过对第二部分中小区车库、车位权利归属提出的几种学说来分析小区车库、车位权利归属的问题,因为只有界定了小区车库、车位权利归属的标准,才能明确的区分其所有权到底归谁所有,更好的解决小区车库、车位权利归属的纷争。基于以上标准,在《物权法》第七十四条的基础上对其进行完善,首先,对于业主的优先权,应当将其定性为既包括优先购买权,又包括优先承租权,且优先权的存续贯穿区分所有建筑物存续的始终。其次,明确“应当首先满足业主需要”的规定。在《物权法》中,首先满足既不应将其理解为无条件、无限度的满足,也不能理解为在同等条件下的优先出售和购买。最后,对于“其他场地”的问题也应理解为小区业主共同拥有的土地,既包括建筑基地,又包括建筑基地外小区的公共土地。由于小区业主的地位与开发商相比实属劣势,因此,对于小区业主的权利怎样去实现,这就需要有具体的规定予以完善,如,完善建筑物区分所有权制度、完善房地产信息公开制度、完善小区车库、车位登记制度、采用公权力手段加以干预等手段以维护交易的公平与公正,从而保障房地产市场健康、有序的发展。

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